こんなに多いフラット35のデメリット！後悔しないよう事前に知っておこう

住宅ローンを借りようと思っているあなた。

特に、自営業などの個人事業主の皆さん。

銀行から住宅ローンがなかなか借りられなくて困っていませんか？

フラット35は、住宅金融支援機構という公的金融機関が住宅向けに設定しているローンの名称です。

フラット35の特徴として、お金を借りるための審査が主に物件が基準になっていることです。

借りる人の年収や勤務などはそれほど重視されないので、自営業の方が借りやすいという特徴があります。

ぜひフラット35の特徴を利用して、個人事業主のあなたも憧れの住宅を購入してみましょう！

フラット35とは

まずはフラット35について簡単にまとめてみましょう

住宅金融公庫を引き継ぐ住宅融資支援機構

フラット35は、昔存在していた住宅金融公庫の流れをくむ住宅ローンです。

というより、フラット35を展開している住宅金融支援機構は、住宅金融公庫が独立行政法人に変わっただけとも言えます。

個人に直接貸し出さずローンを買い取る

住宅金融公庫時代は、直接個人に向けて住宅ローンを貸し出ししていましたが、民業圧迫との批判を受けたので個人向けの住宅ローンが終了になりました。

そして、民間金融機関が個人向けに貸し出す住宅ローンを証券化して、住宅融資支援機構が買い取る形で、個人向けの住宅ローンを行うようになりました。

これらがいわゆるフラット３５と呼ばれるものです。

住宅ローンは、比較的低金利を長期間にわたって提供するものなので、金融機関にとってリスクがあるけど儲けの少ない金融商品ですので、そのリスクを住宅融資支援機構が買い取る形になりました。

二種類のフラット35

現在フラット３５には、金融機関から住宅ローン再建を買い取る「買い取り型」と、金融機関が住宅ローンに機構の「住宅融資保険」を設定した上で、そのローンを住宅金融支援機構を通じて機関投資家等に売り出す「保証型」の二つがあります。

「買い取り型」は、金融機関であればほぼどこでも取り扱っていますが、保証型の取り扱いができる金融機関は、三菱東京UFJ銀行・SBIモーゲージ・日本住宅ローン・千葉興業銀行のみとなっています。

銀行によりローン金利が異なる

住宅金融公庫時代と異なり、住宅融資支援機構は直接個人に住宅ローンを貸し出すことができません。

そのため、住宅ローンの金利は、金利は固定ですが利率は金融会社により異なります。

現在、フラット35の受付窓口として人気なのは、主にオンラインバンクです。

オンラインバンクなら、相談から申し込みまで全てをオンラインで済ませられます。

スカイプでの相談も可能ですから、忙しいビジネスマンでも気軽に相談できます。

フラット35のメリット

フラット35のメリットってどんなところなのでしょうか。

固定金利

最大の特徴は、最大３５年まで固定金利ということでしょう。

変動金利と比べると固定金利はどうしても利率は高くなりますが、一度借りるとローンを支払い終わるまでの資金計画を立てやすくなるというメリットは大きなものがあります。

団体信用保険への加入がいらない

ローンを借りるために、団体信用生命保険への加入が必要ありません。

たとえローンを借りるために十分な収入がある人でも、持病があったり過去に大病をしている人は団体信用生命保険に加入できず、銀行の住宅ローンを借りられません。

団体信用生命保険に加入できない人にとって、団体信用生命保険への加入が強制ではないフラット35はとてもメリットが大きい住宅ローンと言えます。

保証が簡単

フラット35は金融機関の債権を買い取りそれを再び機関投資家などに販売するという住宅ローンですので、金融機関も住宅融資支援機構も貸倒れなどで損することがないので、ローンを借りるにあたって保証料を必要とせず、また保証人も必要ありません。

ローンなどの保証人は親戚であっても断られることが多いので、保証人がいらないというのはかなりのメリットと言えます。

フラット35のデメリット

メリットがあるフラット35ですが、実はデメリットもあるのです。

どんなデメリットがあるのでしょうか。

固定金利なので利率が高い

固定金利ということは、将来の金利変動を見据えて金利を設定しています。

最大35年にわたって借りることができる住宅ローンですから、35年後の経済状況を見据えながらローン金利を設定します。

実際には35年後を完璧に見据えることなど不可能ですから、どうしても高い利率を設定せざるを得なくなります。

したがって、変動金利と比べると倍くらい高い利率になるのです。

団体生命保険の加入費用がかかる

銀行が独自貸し出す住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が強制になっていますが、保険料は加入者が支払うことはありません。

団体信用生命保険は、死亡などにより住宅ローンの支払い能力がなくなったときに、あなたに変わってローンを支払ってくれるという、とても重要な保険です。

万一あなたが何らかの事情で亡くなったとしても保険が住宅ローンの残額を全て返済してくれますので、家族が最悪露頭に迷うわなくなります。

住宅ローンを借りるときは、最低でも団体信用性め保険に加入しておきたいところですが、フラット35は団体生命保険への加入が強制でないので、団体信用生命保険に加入する場合は自分で保険料を支払う必要があります。

物件に条件がある

フラット35の最大の特徴が、ローン対象の物件条件が厳しい点です。

例えば、住宅は原則として2m以上の一般道に接していなければなりませんし、住宅の規模は戸建で70㎡以上、マンションで30㎡以上です。

都内に多い３階建ての狭小住宅の多くは、2m道路に接していなかったり住宅規模が70㎡以上でなかったりするケースがほとんどなので、ふらっと35を使用できません。

どんなに高収入でローン返済能力がある人でも、物件の条件を満たしていなければフラット35を利用できませんが、逆に物件が条件を上回っていれば、少々返済能力に難がある人でもフラット35なら住宅ローンを借りることができます。

フラット35に向いている人・向いていない人

フラット35のメリット・デメリットから、フラット35の利用に向いている人、向いていない人がはっきりとしてきます。

向いている人

• 収入が安定していない人
• 団体信用生命保険に加入できない人
• 郊外の住宅に住む人

向いていない人

• 収入が安定している人
• 狭くてもいいから都会に住みたい人
• 団体信用生命保険に加入できる人

向いている人は積極的に利用しよう！

過去にあった住宅金融公庫は、低利で長期間固定された金利で住宅が欲しい人の味方でしたが、それが民業圧迫ということになり、住宅融資支援機構になりフラット35が登場しました。

つまり、フラット35は、銀行がなかなかローンを貸すことができない人への救済制度であると考えることができます。

ローンを債権化し機関投資家へ売り出すことにより、金融機関も住宅融資支援機構も安心してお金を貸し出せます。

債権を買い取った機関投資家は、もしローン利用者がローンを支払えなくなった時は、物件を販売し損を補填します。

だから、最終的には、借りる人が返せるかということより、売りやすい物件かどうかがフラット35は重要なのです。

だから、ローンを借りる場合の対象物件の条件が厳しいのです。

公務員や大手企業のビジネスマンは、あえてふらっと35を理由するメリットはないと言えます。

収入が安定していない個人事業主や健康面に不安がある人は、積極的にフラット35を活用しましょう。

まとめ

フラット35の特徴、特にデメリットについてまとめてみました。

フラット35は、以前存在した住宅金融公庫の融資と違って、一般のサラリーマンは積極的に使わない方がいいでしょう。

個人事業主の方や健康面が不安な方など、銀行に融資を断られた方は、積極的に利用して、夢のマイホームを実現しましょう。