不動産は一旦所有するとなかなか手放すことがないものなので、不動産による賃料収入は一度当たると長期にわたって継続した利益を得ることができる投資方法です。
しかし、不動産投資もまた世にあるアマタの投資の方法と同様、知識がなければなかなか利益を上げることはできません。
少子化時代は部屋を借りる人が少なくなることから、一般的には不動産投資には向かない時代と思われていますが、誰もが手を出さない時代だからこそ、知識とアイデアさえあれば確実に成功できるようになります。
副業のアイデアを探しているあなたに、不動産投資という副業について提案させていただきます。
二つの不動産投資方法
不動産投資には、主に二つの方法があります。
買った不動産を他人に貸して利益を得る賃貸借、いわゆる大家になる方法と、安く買った不動産を高値で転売して利益を得る方法の二つです。
通常、不動産投資というと大家さんになる方法が一般的ですが、最近は、不動産の競売の透明性が高まったことなどにより、不動産を転売して利益を出す不動産投資も広まりつつあります。
賃貸借契約による賃料収入
長期安定収入が魅力
賃貸借契約による賃料収入は、一旦契約が開始されれば、つまり誰かが入居すれば、たいていの契約は2年間ですから、2年間は安定した収入が入ってくることので、かなり安定的な商売と言えます。
ただし、きちんと稼ぐためには、それなりの対応が必要になります。
賃料収入を得るための不動産投資のポイント
新築物件ではなく中古物件購入で勝負
新築物件はこれからの利益率が予測できないため失敗する可能性がありますが、中古物件の場合はすでに実績があるので、ある程度の利益率を予測することが可能です。
ですから、賃貸借収入を得ようとする場合は、なるべく中古物件を買うようにします。
東京都内の物件を買う
今は少子化ですから、今後は地方の人口がどんどん減っていくことが予想されます。
そのため、なるべく地方ではなく都会の物件、それも都内の物件を購入しておきたいところです。
大学が近くにある物件は地方であっても安定的に賃料収入が稼げますが、少子化によりその大学の入学者数が減る可能性があり注意が必要です。
その大学が、地方にあっても魅力的な大学であるかどうかがポイントです。
そんな心配をするよりは、自分は地方に住んでいたとしても、できる限り都内の物件を購入するようにしましょう。
自分が住んでいない場所の不動産でも構わない
地方にいたら東京の不動産をどうやって管理するんだ、と考える人がいますが、もし賃料収入目的で不動産を購入するのなら、自分で不動産を管理することはやめましょう。
一棟買いではなくていくつかの部屋を物件や地域を分散して購入する
投資の基本は分散投資であり、不動産投資についても同様のことが言えます。
ワンルームマンションを一棟買するより、部屋だけを購入して様々な地域の様々な物件を購入した方が、例えば大学や企業の工場移転などがあって入居者が激減する事態になったとしても損害は最小限に済みます。
信頼のおける管理会社と付き合うこと
購入物件が複数の物件の複数地域にある場合は、全ての不動産を自分で管理するのは到底無理ですから、管理会社を利用することになります。
管理会社は、少々管理費が高かったとしてもきちんとした会社を使いたいものです。
大手不動産管理会社でもしっかりした管理をするところはあまり多くないのが実情ですが、どの地方でも管理を引く受けてくれ、サービスレベルも一定なのである意味安心です。
賃料収入のために購入した不動産は、自分が住んでいない場所にも多くありますから、自分で管理することは不可能です。
人が住む場所のトラブルは24時間いつでも発生する可能性が大きいので、例え地元にある物件であっても、自分で管理することは止めるようにしましょう。
全国展開の大手の場合、営業1人と仲良くしておけば、どこの不動産があろうとも安心なのが嬉しいところです。
引き際を常に意識する
賃料収入は長期により安定的な収入を得ることができます。
しかし、いくら不動産といえども、永遠に収入が続くわけではありません。
部屋を借りる人は、新しい物件を好む傾向があるのです。
長い間には、周辺に新しい物件が立ったりして、お客さんがそちらの方に流れるようになってしまいます。
リフォームかそれとも売却か
所有不動産がある程度の築年数になった場合は、リフォームするのか売却するのかを考える必要があります。
築年数が増え周囲に新しい物件が増えたための売却なので、購入価格よりだいぶ低くなってしまうことは覚悟しなければなりません。
リフォームで寿命を延ばす
ワンルームマンションのリフォームでできることは限られますので、リフォーム費用とリフォーム後に設定可能な家賃との関係をきちんと考えて決める必要があります。
こう言うときにも優秀な管理会社では色々と相談に乗ってくれるはずです。
リフォームは、不動産投資で重要なファクターです。
誰でも部屋を借りるときは、綺麗で安い部屋に住みたいと思うものです。
だから新築が人気があるわけですが、リフォームは、築年数が古い物件でも、新築と同じような魅力を出すことができるのです。
効果的にリフォームするコツ
効果的なリフォームのためには、管理会社の役割がとても大きくなります。
管理会社には、日常的に入居者の意見を素揚げてもらい、どんなことを入居者が望んでいるかを的確にリフォームに反映させることにより、既存の入居者の退去を防ぐことができます。
また、入居希望者を案内した時に、成約に至らなかった人の理由をヒアリングしておけば、どんなリフォームが必要なのかがわかります。
リフォーム後に入居者が決まった場合にも、入居を決めた理由を確認しておけば、さらに的確なリフォームに結びつけることができます。
不動産売買による収入
不動産の売買で収入を得るという方法があります。
株式投資でいれば、デイトレードで利益を得る方法に近いです。
株式投資との大きな違いは、不動産の場合は、投資して得た物件の価値を、リフォームやクリーニングなどで、自分で上げることができるところです。
安価な中古物件を購入して、リフォームなどにより価値をあげ、購入価格やリフォーム価格の合計より高額で売却することにより売却益を得ることができます。
自分の努力により投資物件の価格を上げることができるのですから、自分の感性が多くの人に受け入れられるのであれば、かなり確実性の高い投資と言えます。
動かす金額が相当大きなものになるので、分散投資がなかなかしにくいこともあり、失敗したときの損害が大きくなるところがデメリットでしょう。
競売を活用し安価に購入する
不動産の売買というと、素人が簡単に手を出せない世界のように感じる方も多いでしょう。
しかし、特に裁判所による不動産の競売は誰でも参加できますし、最近はYahoo!オークションなどでも不動産の競売が行われるようになるなど、競売が身近なものになってきました。
低い価値をどうやって上げるかがポイント
いくら競売やオークションであっても、価値が高い物件は値段は高いので、転売で儲ける魅力にかけます。
転売で儲けるためには、難あり物件をいかに価値を上げることができるかにかかってきます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資についてまとめてみました。
副業で始めることができますが、結構奥が深いので、本業としてやる価値がありそうです。
少子化でどんどん賃貸住宅が少なくなってきていますが、ちょっと頭を使えば確実に設けることができる不動産投資、あなたも考えてみませんか？
